EV SAHİBİ-KİRACI ÇEKİŞMESİ.
Ülkemizde her insan ev alabilme imkanına sahip değil. Bu insanların başlarını sokacak bir evleri olabilmesi için birilerinin konut yatırımı yapıp, kiraya vermesi gerekir. Yoksa bunlar açıkta kalırlar.
Toplumumuzda parasal imkanı olanlar çeşitli alanlara yatırım yapıyorlar. Bunlar arasında bir kesim de konuta yatırım yapıyor.
En masum ve faydalı yatırım konuta yapılan yatırım. En kötüsü ve zararlısı ya faize yapılan yatırım.
Vatandaş hem param erimesin, değerlensin diyor, hem de toplumun bir ihtiyacını karşılamış olayım diyor.
Konut her sosyal devletin halkına yapması gereken temel hizmetlerden biri. Ama ülkemiz imkanları bu konuda yeterli olamıyor, ihtiyaç kadar konut arzı yapamıyor. Bu eksikliği vatandaş karşılamış oluyor.
Avrupa’da böyle bir yatırım yapan bizdeki gibi geniş kitleler yok. Orada adam ev almış, yapmış, sonra daha iyisini yaparak oraya geçecek veya ailesinden miras kalmış, bu konutlar kiraya veriliyor. Ev alayım-yapayım da kiraya vereyim diyen yok gibi.
….
Pandemiden sonra yükselen enflasyon sonucu devlette farklı bir anlayış gelişti. Toplumsal barışın hayat pahalılığıyla bozulmasından korkan devlet düşük faizli kredilerden sonra konut kiralarında da popülist bir yaklaşım içine girdi.
Düşük faizli krediler de vatandaşın cebinden dolaylı olarak çıkmakta olsa da vatandaş bunun çok farkında değildi. Faiz politikasının anahtarı devletin elindeydi ve istediği gibi ayarlama hakkına imkanına sahipti.
Ama iş konut kiralarına gelince dananın kuyruğu koptu.
Bugüne kadar ev sahibi ve kiracı olan vatandaşlar kendilerince bir ayarlama yapıyorlardı. Sorunlar çok fazla değildi. Ama devlet bu konuda sınırlama koyunca bu denge bozuldu.
İlk zamanlar bunun geçici olduğunu ve ülkemizdeki krizin çözümüne katkı olarak sineye çekilmesi gerektiğini düşünen ev sahipleri sabrederken, bu sürecin uzamasıyla ve devletin de işi baskıya dönüştürmesiyle işin rengi değişti.
Hepimiz biliyoruz.
Devlet yıllık kira artışlarını % 25 ile sınırlandırdı. Enflasyon % 100 lere yakın, devlet kendi harç ve cezaları için % 125 yeniden değerlendirme oranı koymuşken, piyasada her tür ürün % 100 ün çok üzerinde artarken, devletin politika faizi bile % 45 lere çıkmışken, konut kiralarının % 25 lerle sınırlandırılması ev sahiplerine ceza değil midir?.
Bu oran iki-üç yıl, dört yıl üst üste gelince konut kirası ne olacaktır?.
Aynı apartmanda 1000 tl kiracı varken, yanındaki daireyi yeni taşınan kiracı 15 bin tl ye kiralayınca bu aradaki fark ev sahibini nasıl etkileyecektir?.
Enflasyonun sorumlusu ev sahiplerimidir ki bunun cezasını ev sahipleri çekecektir?
Konutun emlak vergisini % 100 artıracaksınız, kirasını ise % 25 artıracaksınız.
Bu durumdaki ev sahibi tepki vermesin de ne yapsın?.
Bu kararla tarihimizde hiç olmadığı kadar ev sahibi kiracı çatışmaları görülmeye başlamıştır. Bunlardan bazıları cinayetle sonuçlanmaktadır. İnsanlar komşu olarak aldıkları kiracılarıyla kanlı bıçaklı duruma gelmişlerdir.
Böyle bir mantık olmaz.
Siz o zaman patatesi de bir liradan fazla satılmayacak, eti de yüz liradan fazla satılmayacak gibi fiyat sınırlamaları da getirin. Bu akla mantığa uyar mı?. Televizyon fiyatları, telefon fiyatları, buzdolabı, çamaşır makinası fiyatları da yıllık % 25 ten fazla artırılamaz deyin.
Ev sahiplerinin suçu nedir. Parasını faize yatırmamak mıdır?.
Borsaya yatırmamak mıdır?.
Altına dövize yatırmamak mıdır?.
Öyle yapsalardı bu kadar kiracı sokaklarda mı yaşayacaktı?.
Devlet, böyle bir karar almakla hata yapmaktadır.
Sorunun müsebbibi ev sahipleri değildir, ev sahiplerinin böyle cezalandırılması ülkemiz için hiç de hayırlı sonuçlar vermeyecektir.
PEKİ NE YAPALIM?
Sorununun kaynağı devlettir. Gerekçesi ne olursa olsun böyle bir sonuç ortadadır ve bundan sorumlu devlettir, çözüm de devletten gelmek zorundadır.
Devlet ucuz konut kredileriyle lüks ev özentisi oluşturarak herkesi bankalara borçlandırmıştır. Konut fiyatlarının artmasındaki en büyük neden budur. Son yıllarda konut fiyatları enflasyon oranından daha fazla artmıştır. Bunun sadece maliyetle de alakası yoktur. Talebin artmasının bunda çok büyük payı vardır. Piyasa faiz oranının çok altında devlet destekli konut kredileri bu iştahı artırmıştır.
Halbuki devlet küçük konut yapımını destekleyerek hem dar gelirli vatandaşı ev sahibi yapmalıydı, hem de devlet kaynaklarının lüks konutlarla heder edilmesini önlemeliydi.
Sorunun iki çözümü vardır.
1-KONUT İHTİYACINI AZALTMAK: devlet ihtiyacı olanlara çok küçük de olsa sığınma alanlarını ( 20 m2) çok ucuz sembolik kiralarla vermesi, ucuz kredilerle kredilerle küçük konut yapımını ( 45-50-60-75 m2) desteklemesi, öğrenci pansiyonlarını artırarak yüksekokul öğrencilerinin tamamını kredi yurtlara yerleştirmesi, lüks konut vergilerini artırırken, küçük konut vergilerini azaltması…
2-KİRALARIN MALİYETLE ORANTILAYARAK SINIRLANDIRILMASI: herkesin kabul ettiği bir formül vardır. Bir ev en fazla 20 yılda kendini amorti etmelidir. Yani 240 ayda. 25 yıl olursa yatırımcı zarardadır, 15 yıl olursa kazançlıdır. 20 yıl olursa dengededir.
O zaman devlet bir konutun alım, yapım veya emlak vergisine esas miktarın 240 ta birini sınırını kabul etmelidir. Serbest piyasa gereği ev sahibi 180 ayda amorti edecek şekilde de kira değeri belirleyebilir ama devlet “şimdi kriz zamanı, kar etmeyi düşünmeyin, 240 aydan daha az zamanda amorti etmesini istemeyin” diyebilir. Eskiden kiracı olanlar için ise ev sahibiyle uzlaşarak bu 240 ta biri yerine 280 de biri, 300 de birine kadar indirim yapılabilir. Ama iş mahkemelik olunca rakam 240 ta bir olmalıdır. Bu en makul ve adil bir rakamdır. Tabi ki kriz dönemi bitene kadar. Kriz dönemi bitince bu rakam 180 ay taban olarak (en yüksek kira için) belirlenmeli, en az da 300 ay olmalıdır.
Böylece emlak alım satım değerleri ile vergi değerleri de gerçekçi bir noktaya çekilmiş olacaktır.